GYODER Başkanı Işık GÖKKAYA yönetiminde gerçekleştirilen “STK’lar Gayrimenkul Sektörünü Mercek Altına Alıyor” başlıklı ikinci günün ikinci oturumunda ise KONUTDER Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Faruk ÇELİK, İNDER Yönetim Kurulu Başkanı A. Nazmi DURBAKAYIM ve TDUB Yönetim Kurulu Başkanı Bekir Yener YILDIRIM, farklı açılardan sektörü değerlendirdiler.
GYODER Başkanı Işık GÖKKAYA yönetiminde gerçekleştirilen “STK’lar Gayrimenkul Sektörünü Mercek Altına Alıyor” başlıklı ikinci günün ikinci oturumunda ise KONUTDER Yönetim Kurulu Başkanı Ömer Faruk ÇELİK, İNDER Yönetim Kurulu Başkanı A. Nazmi DURBAKAYIM ve TDUB Yönetim Kurulu Başkanı Bekir Yener YILDIRIM, farklı açılardan sektörü değerlendirdiler.
Kat Mülkiyeti Kanunu bir zamanlar kurtarıcıydı, şimdi engel
Türkiye’nin gelişirken master planlarının olmamasından kaynaklanan çarpık kentleşme ve büyükşehirlere göçle mevcut manzaranın oluştuğuna dikkat çeken Nazmi Durbakayım, “Şehir ne tarafa doğru gelişecek? Merkezler neresi olacak? Hep bunlar tartışıldı, ama bir plan yapılmadı. Halbuki en kötü plan, plansızlıktan çok daha iyi. Şimdi geldiğimiz noktada bir milat çizip, ‘kentsel dönüşüm’ adı altında bu çürük yapı stoklarından kurtulmak, doğru dürüst bir şehir yapısına kavuşmak istiyoruz” dedi. Durbakayım, bir zamanlar kurtarıcı olan Kat Mülkiyeti Kanunu’nun, bugün gelinen noktada kentsel dönüşümün önünde bir engel olarak durduğunu vurgulayarak, bu konuda yapılacak düzenlemelerin önemine dikkat çekti.
Depremi yaşadıktan sonra zaten bunların hiç birine lüzum kalmayacak
2B ve Afet yasası ile ilgili de ‘bardağın boş tarafından bakanlara’ eleştiri getiren Nazmi Durbakayım, “Daha kanun çıkmadan, ‘bu kanunu nasıl çalıştırmayız?’ diye hazırlık yapılıyor. Şimdi artık bunları bırakmak gibi zaten böyle bir lüksümüz de yok. Beklenen bu depremi yaşadıktan sonra, zaten bunların hiç birine lüzum kalmayacak. Üç kanun; Mütekabiliyet, 2B ve Afet Yasası. Bu kanunların sadece kanun yapanlar tarafından değil, sivil toplum örgütleri, halk tarafından da sahip çıkılıp benimsenmesi, varsa aksayan tarafları bunların raporlar halinde yetkili mercilere verilmesi gerekir” dedi 
Yabancılar konusunda müşavir firma modeli
Yabancılara gayrimenkul satışı ile ilgili; sigortasını da garantisini de finansmanını da bulan müşavir firmaların olacağı modelin, kanun paralelinde gelmesi gerektiğini belirten Durbakayım, “Şimdi yabancının kuyruk olduğundan bahsedemeyiz. Yabancının gelmesi için bir takım şartların da beraberinde oluşması lazım. Bu şartları, artık bizlerin, sektörde olanların çalışıp, raporlar halinde sunmamız lazım. Yoksa kanunlar, sadece belirleyici ana kurallarla çıkar. Diğer taraflarını, kanunun kullanıcıları yorumlayacak ve işler haline getirecek. Siz bunu ters düşündüğünüz vakit çalışmaz hale getirirsiniz” diyerek, söz konusu durumun Afet Yasası için de geçerli olduğunu vurguladı.
Taviz veren sürekli firmalar oluyor
Belirsizliklerin her sektörü rahatsız ettiğini, ancak inşaat – gayrimenkul sektörünün vasıfsız iş gücünü de kullanan, lokomotif sektör olduğu için kimsenin itiraz etmediğini de belirten Durbakayım, ruhsat ve vergi konusundaki sıkıntılara da değinerek, uzun vadeli bu süreçlerde sürekli firmaların taviz vermek zorunda kaldıklarını belirtti. A. Nazmi Durbakayım, Türkiye ekonomisinin lokomotifi gayrimenkul sektörünün, daha iyi durumda olması, istihdamı daha da arttırması ve cari açığı azaltmada daha etkin olması isteniyorsa, bu sorunların çözümlenmesi gerektiğini söyledi.
Kentsel dönüşüm, fanteziden öte bir şey
Türkiye’de kentsel dönüşümün yapılabilmesini “fanteziden öte bir şey” olarak tanımlayan Ömer Faruk Çelik, “7 milyon konutun yıkılıp yapılması demek; 20 yıla yayarsak senede 350 bin konutun yıkılıp yeniden yapılması demek. 120 metrekare ile çarpıyorum; 342 milyon metrekare yapıyor. 42 milyar liralık bir bütçe lazım. Şimdi bu 42 milyar liralık bütçeyi, hazinenin karşılama şansı hiç yok maliye zaten karşılamaz. Ama çıkan yasada, ‘özel sektörün, kamunun hangi görevleri yapacak?’ belli olmadığı için, biz şimdi şunu yapacağız: Gecekondulardan birini yıkacağız, ‘kentsel dönüşüme başladık’ diyeceğiz, bizim ömrümüz yeter inşallah. 30-40 sene sonra yeni bir hükümet gelecek, ‘kentsel dönüşüm yapmalıyız’ diyecek. Çünkü bugünkü yapı stokunun bir kısmı da, 30 sene sonra kentsel dönüşümün bir parçası olacak. Şimdi yasa çıkıyor, ben inceliyorum, arkadaşlarımın hepsi inceliyor; yasa bir milat. Evet olması lazım. Ama kentsel dönüşüm ya da inşaat sektörü kendi başına pek çok değerleri, pek çok misyonları ve pek çok problemleri içeriyor. Kaygan zeminde iş yapılıyor. Hep diyoruz; ‘aldığımız ruhsat müktesebat değil’, ‘belediyenin verdiği imar planları müktesebat değil’ İnşaata başlıyorsunuz, birileri imar planını değiştiriyor ya da bir basın mensubu bir yazı yazıyor, diyor ki ‘siluet problemi var burada’. Hemen İstanbul’un siluetine bakıyoruz... Sektör bu gerilim içerisinde riskler alıyor. Yaptığımız her binanın riskini biz alıyoruz; arsa parasını biz ödüyoruz, inşaat maliyetinin riskini biz çekiyoruz, satış riskini de biz yaşıyoruz ve yine de bir sallantı olsa, en büyük sıkıntıyı biz yaşayacağız. Bunu gidiyoruz konuşuyoruz, derdimizi anlatıyoruz, ama herkes işi bizden daha iyi biliyor. Ben muhasebeci mantığı ile oturuyorum rakamları alt alta koyuyorum; sadece evleri yıkıp yapmak için 42 milyar lira para lazım. Bu projeleri satmak için; inşaat sektörünün satış adetleri de düşmeye başladı. Mortage kredileri de düşüyor. Konut kredi faizleri yükseliyor, krediler azalıyor, satışlar yavaşlıyor. Ama bir bakanlık çıkıyor, katma değeri değiştirmeye çalışıyor. Bir bakanlık çıkıyor, ‘afet yasası çıkınca her şey düzelecek’ diyor, ya da Meclis’ten yabancıya mülk satışı onaylandığında, her şey bitmiş sayılıyor. Bu kadar olunca biraz fantezi geliyor” açıklamalarında bulundu.
2B, ‘inşa edilenlerin, devletle barışması’
Türkiye’yi sevdiğini belirten Ömer Faruk Çelik, “Ama sektör olarak da şunu anlatmak istiyoruz; diyoruz ki ‘Bizim problemlerimiz var, bunun için bize biraz sevgi gösterin, biraz şefkat gösterin. Ama bizi masaya oturttuğunuzda, bunları tartışalım’. Aksi halde, kentsel dönüşüm de olamayacak uzun vadede. Aksi halde 2B de bu sektöre çok bir canlılık getirmeyecek. 2B’yi genelde ‘inşa edilenlerin devletle barışması’ diye düşünüyorum. Bu arazilerin üzerinde zaten ev var, inşa edilmiş semtler var, tarım arazileri var. Bu, kamuya bir gelir getirecek. Ama devletin vatandaşıyla barışması kanunu, ama mütekabiliyet kanunu da, afet yasası da sektör için önemli. Bunu yapabilmek için, mutlaka çok çalışıp, çok istişare etmemiz lazım. İstişare diyoruz, ama dönünce de ‘ben her şeyi biliyorum, benim dediğim doğru’ deniliyor” şeklinde konuştu.
Gerçek fiyat, ancak alım satım gerçekleştiğinde ortaya çıkar
Kentsel dönüşüm konusunda ‘fiyat ve değer’, ‘gayrimenkul ve kentsel dönüşümle ilgili bilgi kümesi’, ‘finansı’ ve ‘sosyal çevresel etki’ ya da ‘sürdürülebilirlilik’ olarak 4 ana unsurun çok önemli olduğunu belirten Bekir Yener Yıldırım, “Antik çağlardan beri, insanda kazıklanma duygusu vardır. Asla alıcı da satıcı da ikna olamaz. Çünkü fiyat, aslında ancak alım ve satım gerçekleştiğinde ortaya çıkıyor. Biz de gayrimenkul sektörü olarak, tartışmaların odağındayız. Gayrimenkul varsa değer var ve değer tartışması hep var. Teknik olarak kentsel dönüşüme baktığımızda; bu dört kümeden belki de en rahat olunan ‘değer tespitini yapabilmek’. Türkiye’de artık, ‘gayrimenkulü teknik olarak değerlendirememe’ gibi bir durum yok. ‘Kentsel dönüşüm, bir uzlaşma meselesidir’ denildi. Uzlaşmak için de, değerde de uzlaşmamız gerekiyor” dedi.
Keşke finans kısmı biraz daha düşünülseydi
Sektörün bilgi kısmında çok açık bulunduğunu belirten Yıldırım, “Hem kentsel dönüşümün ne olduğunu insanların bilmediğini de görüyoruz, ayrıca bir bilgi eksikliğimiz var. Bu, eğitimlerden endekslere, Türkiye’nin değer haritasından gayrimenkulün finansmanına bu açığımızı hızla kapatmamız gerekiyor. Çok az endeks var. Merkez Bankamız çok yeni bir konut endeksi başlattı. Bunun ötesinde çok fazla bilgi üreten, düşünce ürüten kuruluşlarımız yok. Sivil toplum kuruluşlarının da hızla artması gerekiyor. O zaman daha sağlıklı kentsel dönüşüm yapabiliriz. Sermaye piyasası kökenli biri olarak, yasayı çok desteklemekle beraber, pozitif bakmak istiyorum, ama keşke finans kısmı biraz daha düşünülseydi. Çünkü eğer standartlaştırmayı yapabilirsek, bu projelerde çok güzel bir menkul kıymetleştirme olabilirdi. 400 milyar dolar telaffuz ediliyor. Bunu bir yabancı kaynak olmadan yapmanız mümkün değil. Dolayısıyla GYODER’in, İMKB ve SPK işbirliği ile planladığı road show var. Bunu, sadece kentsel dönüşüm için düşünmemek gerekiyor. Türkiye’de gayrimenkul sektörü, lokomotif gibi milli gelirin en önemli unsuru. Dolayısıyla finans da, kentsel dönüşümün en etkili unsurlarından biri olacaktır” şeklinde konuştu.
. . .
İçerik sadece atıfta bulunularak yayınlanabilir: Demir Çelik. Editöryal görüş, yazarın görüşüne aykırı olabilir.
